房地产供求关系发生变化，已是当下业界共鸣。在举座“供大于求”的商场环境中，除了亟待去化的商品房，存量闲置土地的处置一样不行淡薄。

本年来，多部门就此数次发文，各地政府也在积极实践，比如襄阳称按照“以需定购”原则，照章收回闲置土地，接收“收回-供应”并行方式简化门径；黄冈支柱按“商改住”“商改公”进行筹办调养等。

现实情况中，要啃下这块“硬骨头”，面对许多施行挑战。比如，此前部分民营房企接连“脱险”，这些企业旗下便存在不少闲置土地，要真的周转或收回的话，可能面对土地债权关系复杂、融合方意见不一、现阶段土地难以订价、收回后若何罢了商场化运行等问题。

对此有业内大家提倡，各地国企粗略城投主体，要驾驭好现存国度政策，比如再贷款、周转基金、筹办用地功能调养等，同期加强商场调研、尽量镌汰收购及运营资本，多措并举推动资源周转。

叫醒“千里睡的”闲置土地

从“一房难买”到“供大于求”，房地产赶紧发展二十余年后，供求关系已发生根底转动。当下，为安妥新阶段新样貌，政策正从多方面脱手，颐养商场供求关系，比如鼎力推动商品房去化、高库存城市约束土地供应，而周转闲置存量土地，亦然其中的进攻一环。

本年来，官方层面将闲置土地皮活提到了策略高度，并数次开释关系政策及定调。

5月17日，在国务院政策例行吹风会上，当然资源部方面便暗示，明确支柱所在政府以合理价钱，收回企业无力不竭开发的闲置土地，粗略收购公法以及停业拍卖中流拍的土地。收回、收购以后，用于开采保险性住房，还不错用于开采群众配套业绩设施，改善相近住宅配套要求等。

日前，国有企业土地金钱周转专项基金竖立，总畛域300亿元，由国务院国资委批准，中国诚通控股集团连络中国东方金钱管束股份有限公司共同发起竖立。投资体式为股权投资，周转宗旨为土地及附属建筑物，周改行态为产业园、保租房、东说念主才公寓、“平急两用”群众基础设施等。

专项基金的业务开展模式有三种，一是神气直投，由基金凯旋投资土地金钱周转神气；二是子基金融合，与关系央企或所在主体共同发起竖立专项子基金，专项业绩于该央企及所在；三是凭据企业禀赋、金钱情景、周转需求等不同，进行定制化土地金钱周转决议及运营假想。

天风证券以为，国有企业土地皮活基金，是“加大存量周转驾驭的支柱力度”的骨子落地举措，勾通当然资源部称减少不对理供地、“3000亿保险房再贷款筹办”用于收购存量商品住宅，短期低效供给有望快速消化，改日城市库销比拟高的超大特大城市，土地皮活进度或优先推动。

在中央层面的定吞并支柱下，各地政府也在积极探索施行决议。

7月5日，湖北襄阳市住房和城市更新局、市财政局、市当然资源和城乡开采局等多部门，连络出台《对于进一步促进房地产商场安谨慎康发展的多少步骤》，推出多条房地产关系步骤。

其中，在周转存量土所在面，襄阳方面暗示，要按照“以需定购”原则，照章收回闲置土地。允许接收“收回-供应”并行方式简化门径，办理筹办和供地手续。

对未完成开发投资总和25%以上的出让土地，实行预报登记转让轨制。对已出让尚未开采的非住宅商品房用地，除滨江区域和进攻节点外，支柱按“商改住”“商改公”照章依规进行筹办调养。

7月4日，湖北省黄冈市当然资源和筹办局也通知，已制定《对于妥善处置闲置存量土地的决议》，坚握以用为先、因地制宜，分类处置闲置存量土地，积极周转驾驭。

在“荧惑开发”方面，放弃开发开采阻扰，完善筹办要求和关系配套设施要求，合理调养开齐备日历，照章辞退因当然灾害、疫情导致的违约拖累。

“在促进转让”方面，充分弘扬土地二级商场作用，推动房地产用地“带押过户”，配合公法及停业处置，优化分割开发门径，支柱融合开发。

在“范例收购收回”方面，强调应照章收回的情形，协商收回的可接收等价置换等方式，收回收购土地用于保险性住房的，可通过所在政府专项债券等资金给予支柱，但要知人善察，顽强幸免新增所在政府隐性债务。

存在现实性挑战

从荧惑开发、促进转让、到范例收回，各地对闲置土地的惩处想路，基本战胜分类处置原则。但在现实情况中，真的推动起来面对诸多挑战，尤其是针对脱险房企旗下土地。

镜鉴征询独创东说念想法宏伟对第一财经暗示，淌若存量闲置土地是“净地”，莫得经过关系方典质，那政府要收购或回收会相对容易。但问题难点就在于，房企多量闲置土地仍是过典质，即等于远郊不安妥开发的地块，也可能通过典质来补充神气或集团现款流。当土地存在复杂的典质和债权关系时，处置起来便比拟复杂。

“对房企来讲，拿下一块地就意味着资金被占用，惟有通过典质把资金套出来，才智周转通盘现款流。一般插足开发经由后，企业会拿地块肯求开发贷，置换前期的前融资金，再通事后期销售罢了回款，由此罢了资金闭环，遮蔽种种神气资本，因此即等于闲置土地，大多也已是典质状态。”他暗示。

当土地存在多个融合方时，情况也相对复杂。张宏伟暗示，部分房企的闲置土地，可能有两家以致三四家融合方，不仅有民企还有央国企。若存在央国企，廉价处置的话可能存在国有金钱流失；即便都是民企，各方利益诉求也不尽疏通，对价钱的接受程度不同，曲折导致回收艰苦。

此外，存量土地的施行开发状态不同，有的可能作念了基坑，有的可能已开采了两三层，属于在建工程，会面对能否适当政策认定尺度的问题。订价问题亦然需要迈过的难点，比如某神气政府打六折回收，各投资方债权方能否接受，所以现款支付如故通过债券体式，这些问题都需厘清。

广东省住房政策酌量中心首席酌量员李宇嘉告诉第一财经，闲置土地皮活面对几个难点堵点：一是商场可能对土地价钱存不才跌预期，即便土地价钱踏实，淌若房价不竭着落，也会影响接盘主体的积极性，后续货值难以保险、资金难以均衡；第二，因开发商存在债务债权、公法纠纷，部分地块性质较为复杂；第三，部分开发商寄但愿于政府救市，对土地回收的价钱难以谈拢；第四，当下商场新增供地畛域仍较大，且地块干净价钱合理，也会影响收购方对接存量地块的积极性。

若何处理存量土地驾驭难、转让难、收回难？对此业内东说念主士也给出了多条提倡。

诸葛数据酌量中心首席分析师王小嫱对第一财经暗示，若何通过商场化方式更好地皮活资源，不错琢磨以下几种方式：第一，通过竖立专项资金用于回购、调动、补贴闲置土地，镌汰企业投资资本和准初学槛。第二，驾驭商场机制周转存量土地和低效土地，酌量完善促进周转存量开采纳地的税费轨制。第三，荧惑国有企业通过多种方式参与，如刊行债券等方式提供支柱，整合非主业金钱。第四，支柱通过兼并重组、金钱证券化等商场化方式周转存量金钱，擢升畛域效益。

李宇嘉以为，所在在土地皮活的前期，需要想考好改日的土地用途，驾驭好周转专项基金、合理调养筹办、完善地块关系配套开采；与此同期，要加强商场调研，用好种种支柱政策，尽可能镌汰收购及运营资本。

具体到脱险房企的资源周转，张宏伟以为，淌若神气能引入第三方机构，通过重组插足商场化的开发状态，这与保交楼的举措近似；淌若企业在城市有几块闲置土地，也可通过土地置换的方式，将远郊土地置换为更易去化的土地，原有土地政府回收，新地块推动插足开发状态；淌若企业实在无力参与，可通过强制回收的方式，不同城市对不同企业也有具体化决议。

在张宏伟看来，闲置土地资源的周转，与举座商场行情也息息关系。淌若商场销售流速能尽快起来，不管是作念土地置换、如故引入商场化机构，都会相对容易一些。“岂论是单神气层面作念债务重组、如故保交楼以及收回驾驭，都不是从单一角度去琢磨的，惟有商场好起来，才智多方推动。”

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孙梦凡

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