界面新闻记者 | 王妤涵
自由启当作念起了二手房贸易的生意。
近日，长租公寓龙头企业自由董事长、CEO熊林发内外面信，告示公司阐扬挫折二手房贸易领域，推出“好意思家二手房”业务，其将通过严选品性好房、房源全网联卖、贸易佣金八折，打造房屋来回立异形式。
“自由挫折二手房并非‘颠覆行业’，而是将13年来对‘家’的理解，从租借延迟至贸易”，熊林在公开信中强调。
这一当作也被业内视为自由继2021年推出“增益租”形式后的又一次要紧策略诊疗，既是对当下中枢业务增长放缓的回话，也被市集解读为其重启IPO的关节布局。
从长租霸主到全链条干事商
自由建造于2011年，由时任副总司理的熊林在独创东谈主左晖支握下创立，以“诀别式长租公寓”形式切入市集。
早期通过“二房主”形式快速膨胀，即从业主手中收房后斡旋装修出租，赚取房钱差价和空置期收益，飞快成为行业标杆。
2016年，自由脱离链家孤苦运营时，处理房源超20万间，干事范围覆盖北上广深等中枢城市。至2017年，其房源界限快速膨胀至50万间，奠定了行业龙头地位。
2021年为开脱“二房主”的单一标签并优化财务模子，自由推出了“增益租”形式，业主需承担装修成本，自由则情愿保底房钱（市集价的80%）和溢价分红。这一形式将其从重钞票包租方转向轻钞票干事商，既镌汰了资金压力，又通过家装业务得回利润。
2023年，自由通过收购豪宅品牌“曼舍”和推削发装APP“智爱家”，进一步向产业链卑劣延迟，酿成“租借+装修+干事”的闭环生态。
从租借到装修，自由的生态布局为其这次切入二手房赛谈埋下“伏笔”。
证据里面信，这次自由推出的“好意思家二手房”业务包括：
三各人具线：遴荐北京、上海等城市的优质楼盘房源，通过焕新好房、净水好房、心舍好房等家具线，琢磨智能盘算与供应链改造房源。
房源全网联卖：向相助伙伴怒放自由好意思家房源，诈欺城市字典、VR看房、AI找房等数智化智商提高来回后果。
佣金优惠：3月1日至31日历间，用户可享贸易佣金八折优惠，灵验期至2025年8月31日。
此外，据界面新闻了解，初期自由将通过房源怒放日等活动整合牙东谈主汇注，逃避线下门店重进入，以轻钞票形式快速霸占市集。
“‘好意思家二手房’的中枢逻辑是复用自由存量资源与智商”，某行业东谈主士对界面新闻示意。
“尽管自由在2016年脱离链家后渐渐镌汰依赖，但其早期通过链家网点得回房源与数据的上风仍存。这次二手房业务中，链家系的房源数据与自由处理的100万间租借房源酿成联动，通过装修好意思化、全网联卖和佣金扣头等策略，打造互异化干事。”
这一形式与贝壳的ACN（牙东谈主相助汇注）酿成互异化竞争，自由更侧重“后市集干事”而非单纯来回撮合，试图在存量房市荟萃挖掘长久价值，但也需要警惕过度依赖外部相助方所带来的潜在风险。
增长心焦下尝试多线解围
长租公寓行业自2010年起步，履历了成本驱动的快速膨胀期后，现已渐渐进入整合优化阶段。在这一布景下，连年来，自由的中枢业务也面对着多重挑战。
领先在界限上，尽管自由有近100万间房源，但国内房源处理量自2019年冲破100万间后一直停滞不前。
房钱答复率也在握续收窄，据自由此前领路，2024年前三季度，北京、上海的普租房源平均出租周期接近40天，房钱同比下滑1%-4%。
在政策端，宇宙“十四五”本领目的筹建870万套保租房，其中一线城市占比超30%，廉价保租房对市集化长租酿成径直冲击。
克而瑞监测数据高慢，2024年中枢八城聚首式公寓界限超114万间，保租房界限42.2万间，市集占有率达到37%，三年内市占率增长超13%。
举例，在深圳，保租房房钱最低为市集价六折，且诀别区域频频，其中不乏一些中枢肠段的楼盘，活命表率相配醇熟。
政策挤压下，长租公寓存量市集的竞争也渐渐尖锐化。
除国企系、资管系平台外，以万科泊寓、龙湖冠寓等为代表的房企系品牌凭借资金上风正在快速膨胀。克而瑞数据高慢，箝制2024年第四季度，房企系品牌开业界限向上59万间，占比47%，处于主导地位。
为冲破瓶颈，连年来自由也在尝试多线解围。
一方面，依托“增益租”积贮的装修智商、向二手房改造延迟，将家装业务界限化。
另一方面，与成本进行相助，同寰球资管巨头景顺房地产全部建造结伴平台，首发12亿元保租房神志落地北京石景山，定位TOD智能社区，目的1500间房源。
与此同期，自由也在探索外洋市集。2024年5月，自由推出“自由比邻ZABIT”平台，首期在香港、英国上线2万间房源，主攻留学生市集。
但是，国际化市集高度递次化且竞争锐利，KKR、博枫等机构已通过收购钞票霸占学生公寓市集，自由能否通过轻钞票形式解围仍需不雅察。
对IPO进度产生打扰
2023年，市集频传自由目的在香港进行IPO，并可能成为“港股长租公寓第一股”，但于今无执行进展。
天眼查App数据高慢，自2018年以来，自由已完成四轮融资。
最近的一次融资为2020年3月份，软银愿景基金向自由投资10亿好意思元，其中5亿好意思元是径直投资，另外从其独创东谈主手中购买了5亿好意思元股票。
在软银注资后，自由的估值达到66亿好意思元。
从估值方面来看，“这次好意思家二手房业务的膨胀为自由IPO提高了估值念念象空间”，中泰国际策略分析师颜招骏在继承界面新闻采访时示意。
这次切入二手房赛谈，自由以“装修代卖”形式为中枢。这一业务与现存租借、装肄业务酿成协同，复用其熟识的装修供应链，可提高钞票盘活后果，增强“居住干事生态”的故事性，为成本市集提供新的增长叙事，或能冲破此前单一长租公寓的估值瓶颈。
同期，二手房业务通过代卖溢价和佣金收入斥地新利润池，也可能改善财务报表，弥补租借主业盈利不及的短板。
“不外需要驻扎的是，公司的盈利形式尚未考证，如若改日二手房代卖需承担装修垫资成本，若去化周期过长，可能反而会加重现款流的压力”，颜招骏分析示意。
从上市的角度来看，“自由这次开展二手房贸易业务确乎可能对其IPO进度产生打扰”，汇生国际成本总裁黄立冲在继承界面新闻采访时指出。
据黄立冲先容，证据联交所的上市法例，企业在央求上市时需要闲静一些关节条件：
比如，拟上市公司需具备至少三年的握续谋略纪录，而况中枢业务应保握褂讪。如若公司在上市前须臾扩展新业务，尤其是与中枢业务（如长租公寓）性质不同的业务，可能会被视为缺少业务褂讪性。
其次，新业务需要阐发其合规性和盈利智商，至极是像二手房贸易这种触及较高政策风险和市集波动的业务，监管机构可能会条件公司提供更多的财务和运营数据以阐发其可行性。
同期，联交所还会审查新业务是否与公司现存业务具有协同效应。如若新业务与中枢业务联系性较弱，可能会被质疑是否存在“遁藏上市法例”或“销亡中枢业务下滑”的嫌疑。
而在刻下的行业布景下，自由若念念再次尝试上市，除自己原因外，行业举座环境的不利身分也对自由的上市组成了禁绝。
比如同业业的魔方公寓自2022年两度递表未果，折射出长租企业上市需闲静业务褂讪性与合规性的双重门槛，也反馈出成本市集大略联交所对长租公寓行业的信心不及。
“在这种布景下，自由的上市央求可能会面对更高的审查表率”，黄立冲以为。
永久来看，自由的“新故事”虽具念念象力，但无论是装修代卖的溢价空间，已经保租房与国际化业务的进入产出比，均需更塌实的财务数据守旧。若能借此轮策略诊疗完成从“界限膨胀”到“质地考证”的回身，或有契机叩开港股大门；反之，新业务也可能成为拖累其估值的新攀扯。
