当下，传统地产拓荒一经干预“冰封期”。

但有一个无需拿地、不职守债的轻财富赛说念却以年均21.3%的增速霸说念助长，这就触及一个名词，“代建”。

代建，不是新词，早在后“宋卫平”期间的绿城，就一经开动玩这个了，现时济南大部分绿城、蓝城、蓝绿的名目，乃至很多互助拓荒的名目，齐是代建的。

到如今，TOP50的房企中，已有7成在布局这个赛说念。

代建，咋这几年越来越火？

2020年"三说念红线"后，恒大等房企暴雷激刊行业地震，重财富拓荒花式难觉得继。

代建呢，不占资金、低欠债率，仅仅我出个品牌出个教养就能得益，成为了很多房企转型的标的。

特地据涌现，2024年百强房企中80%已布局代建，较2021年暴雷前的市集参与度进步3倍。

与此同期，因为各式原因拿地的各地城投公司，手里有大齐我方不会拓荒的“千里睡地皮”，特地听说总量在接近2亿㎡，在加上24年足下房企暴雷后在世界范围内留传的大齐停工名目，催生出了巨大的代建需求池。

特地据标明，仅2024年上半年，TOP20代建企业61%业务来自政府及国企。

有动机，有需求，最关键的是，代建这玩意是真得益！

对比传统拓荒10%的毛利率，绿城代建能集中三年保抓超50%的毛利率水平。

这就让无数房企宛若收拢“救命稻草”。

2025年预测代建浸透率达12.5%，对应1.2万亿市集限制，极度于再造一个物管行业。

而泰西熟练市集20-30%的浸透率，显露着国内代建市集仍有翻倍增漫空间。

这就难怪国内房企簇拥而至了。

代建“三大派”

东说念主分三六九等，肉分五花三层。

一个刚刚新兴的代建江湖，也催生出了几个派系，主要有三种。

一是资源派。

这个家数，也叫政府代建专科户，有资源、有路途，依托纷乱的停工名目和城投库存的拓荒需求，发展的有声有色。

代表拓荒商有旭辉、碧桂园等。旭辉建管730万㎡政府代建占其总业务46%，碧桂园凤凰智拓专攻保险房成立。

这类名目虽费率仅0.4%-2%，但凭借限制效应和踏实现款流成为基本盘。

二是品牌派。

这个家数，入江湖早，有教养、有口碑、有收敛，属于业内老迈性质。

代表拓荒商是绿城。绿城惩处以3649万㎡新签面积断层杰出，依托方法化家具系和资本管控智商，在民营代建鸿沟保抓20%费率溢价。

三是套路派。

这个家数固然路数不打开大合，但胜在因地制宜且有收敛，属于靠脑袋吃饭的活络东说念主。

这个的代表房企就多了，这里列举几个案例：

蓝绿双城推出"小股操盘"共建花式，用5%资金撬动名目，2024年该花式孝敬60%销售额；

华夏建业始创代建合推进说念主机制，三个月拓城12座，2024年新增名目45%来自合推进说念主渠说念；

龙湖龙智造绑定AMC机构，专攻不良财富盘活，2024年相连烂尾楼改良面积达320万㎡。

代建也不是一副百吃百灵的药

前文提到，TOP50的房企7成在布局，但仍有3成没布局。

天然不是这3成看不到这个蛋糕，而是在是这个蛋糕也有点糊嗓子眼。

代建花式也有我方存在的问题：

领先是回款问题。

从甲方爸爸一下酿成乙方，境遇不言而谕。

据联所有据，2024年，67%名目费率跌破4%，部分企业为抢份额将费率压至1%。

况且政府类名目更存在过程复杂、回款周期长达18个月等痛点。

比如某省会城投代建名目，因蓄意变更审批过程长达9个月，径直导致代建方资金资本咔咔增多37%。

这就很头大。

其次是品牌反噬问题。

东说念主家找你代建，出了问题，购房者找的但是你代建品牌方。

比如，石家庄的绿城诚园三次脱期寄托，固然问题出在寄托方，但绿城就要随着吃瘪，就要随着挨骂。

与此相应的，品牌被骂后，代建花式也随着被骂，进而酿成对代建花式的不认同。

2024年TOP30代建企业超90%名目，去化周期广博延迟至18-24个月，较2021年翻倍。

还一个即是，代建这碗饭，不是谁齐能吃的。

很多房企于今念念维仍停留在拿地—成立—卖房—拍屁股走东说念主的快盘活花式，这个念念维同样带到代建鸿沟中，这就不好使了。

说白了，代建，就当了乙方了，就要有往常我方口口对别东说念主宣称的“职业意志”成立“职业体系”了。

简直专科的代建，需要具备金融纾困、多业态操盘、合规管控等20余项细分智商。多数房企进来，仅仅看见了“贼吃肉”，而没意志到我方莫得“贼要领”，更没看到“贼挨打”。

传言，某TOP20房企，因为缺少代建板块的税务权术智商，导致名目利润被合规资本归拢26%。

代建水深，想吃这碗饭，得磨好金刚钻。